Site aidatları ile ilgili bilinmeyenler: Kirayı aşan aidat ödenir mi? – Son Dakika Ekonomi Haberleri

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, mevzuya ilişkin yapmış olduğu değerlendirmede, aidatların, enflasyon, maliyet ve araç-gereç fiyatlarındaki artış; enerji maliyetleri, asgari ücret ve öteki işçilik ücretlerindeki yükselişle belirlendiğini söylemiş oldu.

“YETKİ ALMADAN ZAM YAPAMAZLAR”

Apartman yada sitelerde bu artışa yönelik oluşan maliyet farklarının ortak gider şeklindeki aidatlara yansıdığını dile getiren Kiraz, sözlerini şöyleki sürdürdü:

“Burada dikkat edilmesi ihtiyaç duyulan ilk mevzu yönetici yada yönetimi kurullarının aidat artışlarını ne olursa olsun olağan yada muhteşem genel kurulda yapacakları bütçe yada ek bütçe ile kararlaştırmalarıdır.

Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamazlar. Bu şekilde meydana getirilen artışlara malikler itiraz edebilirler.

Gene fahiş aidat rakamı belirlenmesi halinde kat malikleri bağımsız bölüm toplam sayısının 3’te biri imza biriktirerek muhteşem genel kurul toplanma talebinde bulunabilir ve aidatların genel kurulda görüşülerek indirilmesini talep edebilir.”

“AİDAT, KİRAYI GEÇERSE ARADAKİ FARKI EV SAHİBİ ÖDER”

Kiraz, aidat rakamlarına ilişkin bir üst sınır yada artış mevzusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, “Aidat limitlerinde eğer dairede malik kendisi oturuyorsa üst sınır yoktur. Yalnız kiracı ödediği kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Mesela 3 bin TL kira ödeyen kiracı, o sitede aidat 4 bin TL ise 1.000 TL farkı mal sahibine ödettirecektir.” diye konuştu.

AİDATLARLA İLGİLİ SON ZAMANLARDA EN SIK KARŞILAŞILAN SORUNLAR

Ali Güvenç Kiraz, son zamanlarda aidatlarla ilgili en sık karşılaşılan problemlere ilişkin şu detayları verdi:

“Bu sorunlardan birincisi, yöneticiler tarafınca genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka aykırıdır. Ne olursa olsun olağan yada muhteşem genel kurulda karar alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması başka bir problem. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öderler.

Mesela havuza çocuk kaydırağı yapılması, bahçeye çocuk parkı yapılması şeklinde giderlere bu tarz şeyleri istemeyen ve kullanmayan kat malikleri yada kiracılar katılmak zorunda değildir. Sadece, ‘havuzu kullanmıyorum’ yada ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ şeklinde mevzularda aynı durum geçerli değildir. Buralar ortak alan olduğundan geçerli değildir. Asansör yada havuz şeklinde ortak alanlara hepimiz katılmak zorundadır.”

KİRACILAR KATILMAK ZORUNDA

Kiraz, site yada apartmanlarda kiracıların ödememesi ihtiyaç duyulan harcama kalemlerinin de kiracılardan talep edilmesinin karşılarına çıkan başka bir problem bulunduğunu kaydederek, kiracıların bir tek kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü bulunduğunu, çalışan maaşı yada SGK primleri, ortak ısınma ve aydınlatma giderleri şeklinde kalemlere kiracıların katılmak zorunda bulunduğunu söylemiş oldu.

BU BEDELLERİ EV SAHİBİ ÖDEMEK ZORUNDA

Kiraz, “Sadece kullanım kaynaklı olmayan mesela işçinin özlük hakları, kıdem suç duyurusu tazminatları yada asansör değişimi şeklinde demirbaş nitelikli değişimler yada güçlendirme, mantolama şeklinde esaslı tadilat harcamalarını mal sahibi ödemek zorundadır.” diye konuştu.

Bir apartman içinde ortak alan ve giderlere ilişkin tüm kalemlerin aidat kalemleri olduğuna dikkati çeken Kiraz, “Sadece bina mesela yıkılıp tekrardan yapılacak ise bu artık aidat kalemi değildir yada binada kat irtifakı çözülene kadar olan tüm giderler niteliklerine gore yada mal sahibi-kiracı ayrımına gore ödenmek kaydıyla aidat kalemlerindendir.

Daire içlerinde kat maliklerinin kendi yapacakları rahat tadilat ve onarımlarla alacakları hususi hizmetler aidat kalemleri içinde sayılmaz.” açıklamasında bulunmuş oldu.

“YILLIK TÜFE’Yİ GEÇEN ZAMMA İTİRAZ MÜMKÜN”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, aidat tutarlarının artışının kat malikleri kurulunda belirlenebileceğini belirterek, “Kat malikleri kurulu, gelecek yıl içinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, onarım, sigorta ve yenilik giderlerini tahmini olarak hesaplar. Personel var ise maaş, sigorta, tazminat payını da bu hesaba ekler. Buna tahmini bütçe denmektedir.” dedi.

Bu giderlerin kat maliklerine iyi mi paylaştırılacağının mühim bulunduğunu, yönetim planındaki ilkelere gore aidatların paylaşılacağını, bu planda hangi dairenin yada iş yerinin ne kadar ödeyeceğinin açıklandığını dile getiren Yüksel, yönetim planında herhangi bir yargı yoksa aidatı her bağımsız bölümün eşit ödeyeceğini söylemiş oldu.

Yüksel, kat maliklerinin ortak bir kararla ya da malik çoğunluğuyla karar alabildiğini, hatalı hesaplar ya da gereksiz kalemler için (bahçenin tekrardan ağaçlandırılması ya da ağaçların sökülerek beton yapılması şeklinde) işlemlere maliklerin dava açabildiğini kaydederek, “Zam oranı mevzusunda yasada açık yargı yoktur sadece, senelik TÜFE oranını geçen bir zamma itirazın mümkün olduğu söylenebilir.” diye konuştu.

“KİRACI İÇİN AİDAT KİRA BEDELİNİ GEÇEMEZ”

Ali Yüksel, kat malikleri genel kurulunda aidat tespit edilirken ne kadarının kiracıdan ne kadarının maliklerden isteneceğine dikkati çekerek, şu açıklamalarda bulunmuş oldu:

“Bu husus bütçe yapılırken belirlenmelidir. Burada rehber yönetim planıdır. Kat mülkiyeti kanunu bu mevzuda açık değil sadece Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair yönetimle ilgili konulardaki kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul etmektedir. Sadece kiracının daireyi yada iş yerini kullanmasını engellemiş olan ve zorlaştıran kararlara dava açabileceğini kabul etmektedir. Kiracı açısından aidatın üst limiti kira bedelini geçemeyecek olmasıdır.”

Yüksel, kiracıların aidatları ödememesi halinde iki durumla karşı karşıya kalabildiğini ifade ederek, “Birincisi bina yönetimi aidatı ödenmediği için icra takip edeni yapmış olacaktır. Sadece burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülmektedir.

Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için bilgili bir hesaplama yaparak, haksız öğrenci itiraz edebilir. İkincisi oturmuş olduğu daire yada iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına haiz olacaktır.” değerlendirmesinde bulunmuş oldu.

Temizlik ve bakım harcamalarını; ısıtma, aydınlatma ve su şeklinde kullanma giderlerini kiracının ödeyeceğini, kira sözleşmesinde bu giderleri malikin ödeyeceği yazıyorsa kiracının görevli olamayacağını dile getiren Yüksel, “Kiracıya bu yan giderler haricinde bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna daima itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin yada çatının yenilenmesi gösterilebilir.” diye konuştu.

KİRACI-MAL SAHİBİ İLİŞKİLERİNİ DÜZENLEYEN YÖNETMELİK ÇIKARILMALI

Yüksel, yan giderlere ilişkin rakamın ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin istendiğine ilişkin şikayetler aldıklarını kaydederek, bunun kanuna aykırı bulunduğunu altını çizdi.

Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracı-mal sahibi ilişkilerini düzenleyen bir yönetmelik çıkarılması icap ettiğini dile getiren Yüksel, mevcut haliyle her iki yasanın da açık olmayan hükümler ihtiva ettiği için tarafların mağdur bulunduğunu söylemiş oldu.

Yüksel, site yöneticiliğinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanması ve meslek standardı hazırlanması icap ettiğini bildirdi.

“KAT MALİKLERİ TOPLANTISINA MUTLAKA KATILMALIYIZ”

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Ufak ise son günlerde, “aidatımız devasa yükseklikte, aidat artışına karşı neler yapabiliriz” şeklinde şikayetlerin arttığını belirterek, “Cemiyet olarak aidatların yüksekliğinden yakınma ederken, kat malikleri toplantılarına katılmayı pek sevmiyoruz. Toplantılara çoğu zaman aynı kişiler katılıyor, görevler hep aynı kişilerde kalıyor ve kimi zaman imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor.” dedi.

Maliyetlerin oldukca arttığı bu zamanda aylık aidatların belirlenmesinde, apartman yada site yönetimleri ile sakinlerin sıkıntılı bir süreçten geçtiğini dile getiren Ufak, “Aidatların yüksekliğinden dert yanarken, kat malikleri olarak ilk olarak toplantılara ne olursa olsun katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız.” şeklinde konuştu.